二手房賣不掉，新房買不起——樓市置換鏈條的梗阻，在2026年迎來國資“破局者”。上海、杭州等地相繼落地“收儲二手房”試點，國企直接下場收購舊房，用于保障性租賃住房。
看似打通了“賣一買一”的通道，但收誰的房、按什么價收、錢從哪來，每一個問題背后，都是一場政府、業(yè)主、市場之間的三方博弈。
開年多地落地“收儲二手房”
今年，更多城市加入“收儲二手房”的行列。2月4日，福建在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)（881153）市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中提到，支持“收舊換新”。鼓勵各類主體按照市場化原則收購二手房、因貸款逾期(含公積金貸款逾期)進(jìn)入司法處置程序但流拍的商品住房。
相比之下，上海這一步邁出得更早，也是當(dāng)下市場最為關(guān)注的城市。2月2日，中國建設(shè)銀行（HK0939）支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動舉行。浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成為首批試點，地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強烈的房子有望被優(yōu)先收購。
事實上，今年1月，濟(jì)南、杭州富陽（HK0352）等多地已相繼推出或落地二手房收購政策。1月26日，杭州富陽（HK0352）啟動“以舊換新”，由區(qū)屬國企樂居集團(tuán)面向市場直接收購二手房，用于保租房。2月11日，富陽（HK0352）樂居集團(tuán)披露，共有206戶符合條件的家庭成功報名，將搖號產(chǎn)生200戶參與。
1月14日，濟(jì)南起步區(qū)推出“全款收舊房”“全城收舊房”的政策，計劃分批次組織1000套住房的“以舊換新”。根據(jù)方案，濟(jì)南全市范圍內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)住房的家庭，只要其意向在起步區(qū)直管區(qū)域內(nèi)購買新建商品房，即可申請。
以往，地方政府或國企會下場收儲存量新房項目，或者收儲長租公寓，今年為何更多轉(zhuǎn)向“收儲二手房”。首先需要關(guān)注到，2025年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，以打通市場存量與民生保障的通道。
對于“收儲二手房”的市場背景，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前商品房市場置換鏈條循環(huán)不暢，表現(xiàn)在低價位二手房成交占比上升，中等價位二手房受到了性價比高的新房沖擊，難以成交，置換鏈條斷裂。此次上海試點，按市場或評估價格收購，有助于穩(wěn)定市場基準(zhǔn)價格，避免非理性下跌。
上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，對于居民家庭來說，這將顯著降低改善性需求的“置換風(fēng)險”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年超大城市二手房掛牌激增的問題。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶強調(diào)，上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區(qū)域二手房用于保租房，其意義在于為市場提供托底與流動性支持。尤其是為“老破小”業(yè)主提供了一個明確的退出渠道，有助于穩(wěn)定價格預(yù)期。
通過官方“收儲二手房”，既解決了業(yè)主“賣不掉”的難題，又為市場注入了新房購買需求，形成市場良性循環(huán)。與此同時，收購的二手房用作保租房，又可以滿足市場的租賃需求。
從“幫賣”到“收購”進(jìn)階
從目前來看，即便都為二手房的“收購模式”，各地的操作路徑也有差異，而且有一定的限制條件。比如，上海浦東新區(qū)采取“收舊換新聯(lián)動”，收購款轉(zhuǎn)為“房票”，必須購買浦東新房；靜安區(qū)也要求置換靜安區(qū)的新房，收購二手房源總價在400萬以內(nèi)；徐匯區(qū)則實行“現(xiàn)金收購”，不綁定新房置換。
杭州富陽（HK0352）的模式是向換房人兌付抵價券和換購券，用于抵扣新房的購房款，抵價券價值為舊房收購成交價格，換購券價值為抵價券的5%(最高不超過10萬元)，用于購置指定范圍內(nèi)的新建商品房。
事實上，國資收購二手房此前也有先例。最有代表性的是，鄭州2024年推出“以舊換新”政策，當(dāng)年，通過國有平臺公司收購模式完成簽訂二手房協(xié)議5085套，而通過市場化交易模式完成去化5731套新房，直接推動當(dāng)年庫存下降。
從過往來看，“以舊換新”大多為“幫賣模式”。開發(fā)商或中介平臺幫助業(yè)主掛牌出售舊房，賣出后再買新房。這種模式下，能否成交取決于市場環(huán)境。而當(dāng)前的“收購模式”，更多體現(xiàn)在國企平臺直接下場，用真金白銀收購舊房，為二手房業(yè)主提供了“退出通道”。
收儲行動面臨多重堵點
政策落地并不會一帆風(fēng)順。從各地實踐來看，“收儲二手房”面臨多重堵點。
曹晶晶認(rèn)為，政策是要激活置換鏈條，但置換效率仍面臨“區(qū)域限制”與“價格梯度”的約束。比如，浦東要求購買同區(qū)新房，靜安優(yōu)先支持換本區(qū)新房，被收購的舊房總價在400萬元以下，與試點區(qū)域新房之間存在較大價差。但2025年徐匯、靜安、浦東新區(qū)新房成交套均總價都在千萬元以上。政策從“收購舊房”到有效“帶動新房市場”之間，存在一定傳導(dǎo)距離，突破的關(guān)鍵在于打開區(qū)域限制。
此外，定價也是難點。價格收高了國企運營虧本，國有資產(chǎn)面臨保值增值壓力；收低了業(yè)主不賣，認(rèn)為國企是在“低價割韭菜”。事實上，對于收購方來說，資金平衡是核心考驗。
面對這個堵點，福建在新發(fā)布的政策中提到，可通過雙方協(xié)商、第三方機構(gòu)評估等方式合理確定收購價格。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，如何確保對舊房的第三方評估價“公允”，既保障居民資產(chǎn)權(quán)益，又防止國有資產(chǎn)流失，是政策公信力的基礎(chǔ)。
另外，“資金可持續(xù)性也面臨挑戰(zhàn)，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，收購資金依賴財政撥款或貸款，規(guī)模有限。未來需依賴“住房租賃團(tuán)體購房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項債券”及保租房REITs等金融工具支持，以打通“融資-收購-運營-退出”的完整資金閉環(huán)。
試點離擴圍會有多遠(yuǎn)？
盡管挑戰(zhàn)重重，但城市層面試點也在有序推進(jìn)。
曹晶晶表示，若此次試點效果顯著，可為其他城市提供參考，推動市場加快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。整體來看，政策的短期效果主要取決于收購規(guī)模及收購價格是否有吸引力。中長期則有賴于能否構(gòu)建可持續(xù)的資金循環(huán)模式，比如對接保租房REITs等。
“基于全國城鄉(xiāng)工作會議的部署，加上各個城市面對樓市置換循環(huán)受阻、二手房掛牌量居高不下、價格非理性下跌等現(xiàn)實問題?！崩钣罴握J(rèn)為，預(yù)計下一步其他城市也將跟進(jìn)。此前南京、鄭州均有過先例，但除了鄭州2024年收購了5000多套以外，其他城市的規(guī)模都比較小。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，若上海試點成功并推廣，地方政府與城投平臺的角色從“土地供應(yīng)商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運營商”轉(zhuǎn)變。其核心能力要求從土地融資轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)收購、評估、運營和金融運作。
嚴(yán)躍進(jìn)建議，在試點基礎(chǔ)上，盡快形成覆蓋房源評估、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過戶、保障房準(zhǔn)入等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化合同與流程，為復(fù)制推廣奠定基礎(chǔ)。另外，要清晰界定政策邊界(如戶型、總價、區(qū)域)，定期透明化披露進(jìn)展，穩(wěn)定市場各方預(yù)期，避免造成政策誤讀和市場扭曲，充分發(fā)揮政策的積極效應(yīng)。
國資下場“收儲二手房”，看似給市場添了一把“火”，但火候的把握絕非易事。這場由國資主導(dǎo)的存量收購，最終要回答的不僅是“誰來買房”的問題，更是如何讓房子真正流動起來、讓城市存量資產(chǎn)煥發(fā)新生。
