受營收失速、大額計提資產(chǎn)減值等因素影響，招商蛇口（001979）2025年歸母凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。3月16日晚間，招商蛇口（001979）披露的2025年度報告顯示，實現(xiàn)歸母凈利潤約10.24億元，同比下降74.65%，已連續(xù)兩年同比下滑。歸母凈利潤大幅下滑，一方面受開發(fā)業(yè)務、物業(yè)服務毛利率下行影響，兩大核心業(yè)務對應的歸母凈利潤均同比出現(xiàn)下滑。更為核心的原因在于，招商蛇口（001979）當期合計計提資產(chǎn)減值準備約42.7億元，該項因素直接導致歸母凈利潤減少近30億元。
北京商報記者注意到，近年來招商蛇口（001979）持續(xù)推進“三個轉(zhuǎn)變”發(fā)展戰(zhàn)略，即從以開發(fā)業(yè)務為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重、從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕重資產(chǎn)相結(jié)合、從同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)向差異化發(fā)展。但從實際落地成效來看，招商蛇口（001979）轉(zhuǎn)型布局的各類新興業(yè)務仍整體處于培育階段，暫未形成具備規(guī)模的盈利支撐，短期內(nèi)難以成為拉動業(yè)績增長的核心動力。
歸母凈利潤連續(xù)兩年下滑
年報顯示，2025年招商蛇口（001979）歸母凈利潤約為10.24億元，同比下降74.65%。值得注意的是，這已是該公司歸母凈利潤連續(xù)第二年出現(xiàn)下滑，且下滑態(tài)勢呈現(xiàn)明顯加劇趨勢。
北京商報記者梳理過往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2024年，招商蛇口（001979）歸母凈利潤約為40.39億元，較2023年的63.19億元下滑36.08%；相較于2024年的下滑幅度，2025年歸母凈利潤降幅進一步擴大，盈利壓力持續(xù)攀升。
歸母凈利潤連續(xù)兩年下滑背后，開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入的失速成為首要影響因素。2025年，招商蛇口（001979）實現(xiàn)營業(yè)總收入約1547.28億元，同比下降13.53%。其中，作為核心業(yè)務的開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)尤為疲軟，全年實現(xiàn)營業(yè)收入約1308.29億元，同比降幅達16.33%，下滑幅度高于整體營收。
針對開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入的下滑，招商蛇口（001979）方面作出說明：開發(fā)業(yè)務主營以住宅為主的可售型產(chǎn)品的開發(fā)與銷售、代建業(yè)務等。報告期內(nèi)，開發(fā)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少，營業(yè)收入同比下降。
在開發(fā)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)?？s減的同時，主營業(yè)務毛利率的下滑進一步加劇了歸母凈利潤的下行壓力。作為招商蛇口（001979）營業(yè)收入的兩大核心支撐板塊，開發(fā)業(yè)務與物業(yè)服務的毛利率在2025年均出現(xiàn)同比下滑。
具體來看，2025年招商蛇口（001979）開發(fā)業(yè)務毛利率為15.33%，同比下降0.25個百分點；物業(yè)服務毛利率為10.59%，同比下降0.28個百分點，進一步擠壓了歸母凈利潤空間。
值得關(guān)注的是，盡管開發(fā)業(yè)務毛利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，招商蛇口（001979）在2025年仍在全國范圍內(nèi)加大土地儲備布局，持續(xù)投入資金補充土儲。
2025年，招商蛇口（001979）累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，公司需支付地價約543億元。報告期內(nèi)，公司在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，比上年進一步提升，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗優(yōu)質(zhì)土地。
上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長嚴躍進表示，盡管招商蛇口（001979）開發(fā)業(yè)務營收下滑、毛利率降低，但是土地儲備作為開發(fā)商的“面粉”，也預示著企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿εc盈利空間。當前房地產(chǎn)（881153）行業(yè)正處于深度調(diào)整期，市場呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)、分化加劇”的態(tài)勢，核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源愈發(fā)稀缺，招商蛇口（001979）逆勢加大核心區(qū)域土儲布局，本質(zhì)上是依托央企資金優(yōu)勢，搶抓行業(yè)調(diào)整期的土地窗口期，通過聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，為后續(xù)業(yè)務復蘇與盈利改善奠定基礎(chǔ)。
針對招商蛇口（001979）2025年業(yè)績大幅下滑，仍高溢價拿地等相關(guān)問題，北京商報記者向企業(yè)發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿，尚未收到相關(guān)回復。
5年存貨跌價超144億元
土地儲備規(guī)模的增長雖為招商蛇口（001979）未來發(fā)展預留了一定空間，但部分項目銷售不及預期，直接導致公司計提資產(chǎn)減值準備大幅增加，進而拖累歸母凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。
年報顯示，2025年招商蛇口（001979）合計計提資產(chǎn)減值準備約42.7億元。其中，存貨跌價準備占比最高，達約32.69億元；信用損失準備約7.55億元，商譽減值準備約2.22億元，長期股權(quán)投資減值準備約2407萬元。受此次資產(chǎn)減值計提影響，招商蛇口（001979）2025年度歸母凈利潤將減少約29.18億元，盈利壓力進一步加劇。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在存貨跌價準備涉及的項目中，重慶招商渝天府項目表現(xiàn)尤為突出，2025年新增計提存貨跌價準備達8.79億元，位列所有項目之首。公開資料顯示，該項目相關(guān)地塊由招商蛇口（001979）于2021年4月以32.5億元競得，地塊溢價率接近130%，成交樓面價約為1.05萬元/平方米。
隨著房地產(chǎn)（881153）市場進入深度調(diào)整周期（883436），重慶招商渝天府項目的銷售價格亦出現(xiàn)進一步下滑。對于該項目存貨跌價，招商蛇口（001979）方面表示，該項目尚未交付，本年度根據(jù)市場情況計提了部分存貨減值準備，2025年12月31日止實現(xiàn)的收益未達到項目整體預計收益。
嚴躍進表示，資產(chǎn)減值準備的計提，本質(zhì)上是企業(yè)審慎經(jīng)營理念的具體體現(xiàn)。尤其在房地產(chǎn)（881153）市場房價處于調(diào)整周期（883436）的背景下，企業(yè)能夠客觀正視資產(chǎn)所處的定價環(huán)境，科學研判資產(chǎn)未來價值走勢并作出清晰、理性的判斷，這充分彰顯了其健全的企業(yè)治理體系與規(guī)范的內(nèi)控管理水平。
值得注意的是，存貨跌價準備正逐漸成為吞噬招商蛇口（001979）歸母凈利潤的“黑洞”。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021—2024年，招商蛇口（001979）計提的存貨跌價準備分別為17.19億元、36.41億元、22.76億元及35.75億元，四年累計金額高達112.11億元；疊加2025年的32.69億元存貨跌價準備，其累計存貨跌價準備進一步攀升至144.8億元。
受到存貨跌價準備的影響，2021—2024年，招商蛇口（001979）歸母凈利潤分別減少34.56億元、45.58億元、17.65億元及43.44億元。
嚴躍進表示，從短期來看，資產(chǎn)減值準備的計提固然會直接縮減企業(yè)當期潛在利潤空間，但從長期經(jīng)營視角而言，此舉能夠讓企業(yè)更清晰、準確地掌握自身資產(chǎn)實際狀況，厘清資產(chǎn)質(zhì)量底數(shù)，進而為后續(xù)營銷工作的精準推進、存量資產(chǎn)的高效盤活提供有力支撐，助力各項經(jīng)營工作有序開展。
新管理層迎來戰(zhàn)略窗口期
在營業(yè)收入與歸母凈利潤持續(xù)承壓的背景下，巨額計提資產(chǎn)減值這一看似負面的財務操作，對于剛剛完成“換帥”的招商蛇口（001979）而言，或許并非利空，反而成為新管理層輕裝上陣的契機。
2025年9月，招商蛇口（001979）的董事長、總經(jīng)理雙雙更替。以董事長朱文凱、總經(jīng)理聶黎明為核心的新管理團隊上任；2026年3月3日，招商蛇口（001979）副總經(jīng)理劉曄因工作調(diào)動原因辭去職務，赴中國南山開發(fā)(集團)股份有限公司任職，并已擔任該公司黨委副書記。
業(yè)內(nèi)人士指出，面對過去五年累計超144億元的存貨跌價準備，新任管理團隊或?qū)⒂瓉硪粋€難得的戰(zhàn)略窗口期。
嚴躍進表示，從短期來看，計提資產(chǎn)減值準備會直接壓縮企業(yè)當期利潤空間；但從長期經(jīng)營維度分析，該項舉措有助于企業(yè)全面、真實地摸清資產(chǎn)底數(shù)，精準把握資產(chǎn)質(zhì)量狀況，為后續(xù)明確經(jīng)營方向、優(yōu)化業(yè)務布局提供基礎(chǔ)。
北京商報記者注意到，招商蛇口（001979）曾于2021年提出“三個轉(zhuǎn)變”發(fā)展戰(zhàn)略，重點推動開發(fā)與經(jīng)營并重、輕重資產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。從實際成效來看，2025年公司資產(chǎn)運營收入達71.73億元，同比增長0.32%；物業(yè)服務營業(yè)收入167.26億元，同比增長8.35%。兩大板塊相較于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務均實現(xiàn)營收正增長。
嚴躍進稱，招商蛇口（001979）新一屆管理團隊可繼續(xù)堅持輕重資產(chǎn)相結(jié)合的運營模式。當前行業(yè)雖普遍推崇輕資產(chǎn)運營模式，但近年來重資產(chǎn)價格處于相對低估區(qū)間，具備階段性布局價值，其應用場景也不局限于傳統(tǒng)物業(yè)服務領(lǐng)域。由此可見，企業(yè)采用輕重資產(chǎn)結(jié)合的發(fā)展模式，未來仍具備可觀的市場空間與發(fā)展機遇。
中國城市房地產(chǎn)（881153）研究院院長謝逸楓表示，招商蛇口（001979）積極布局輕資產(chǎn)領(lǐng)域，核心邏輯在于其收益具備穩(wěn)定性。當前，輕資產(chǎn)及物業(yè)服務收入占比雖較低，但伴隨管理運營資產(chǎn)規(guī)模與物業(yè)面積的持續(xù)擴張，相關(guān)收入有望實現(xiàn)穩(wěn)步增長。從行業(yè)周期（883436）與企業(yè)經(jīng)營維度看，該戰(zhàn)略具有顯著的抗下行周期（883436）意義，能有效對沖房地產(chǎn)（881153）開發(fā)主業(yè)金融收益下滑的缺口。
