國泰海通（HK2611）證券發(fā)布研報(bào)稱，2025年重點(diǎn)物企營收小幅增長，降本增效使得歸母凈利潤雙位數(shù)增長，部分企業(yè)股息率較高。21家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，商管類企業(yè)運(yùn)營效率平穩(wěn)，估值和股價(jià)底部平穩(wěn)震蕩，未來估值有望上行。維持“增持”評(píng)級(jí)。
國泰海通（HK2611）證券主要觀點(diǎn)如下：
21家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)營收小幅提升，降本增效促使歸母凈利潤雙位數(shù)增長，部分企業(yè)股息率較高
2025年行業(yè)營收增速小幅回升，重點(diǎn)跟蹤的21家上市物業(yè)企業(yè)（簡稱重點(diǎn)物企，下同）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長5.1%。而大型企業(yè)TOP1-5企業(yè)的同比增速第一為增長7.4%。受企業(yè)降本增效推動(dòng)，2025年重點(diǎn)物企歸母凈利潤同比增加17.9%。其中，TOP11-15同比增速第一，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。2025年重點(diǎn)物企毛利率均值為19.4%，同比減少1.96個(gè)百分點(diǎn)。同期絕大多數(shù)重點(diǎn)物企應(yīng)收款小于營收，應(yīng)收情況有所改善。而企業(yè)商譽(yù)規(guī)模下降為主。2026年4月10日重點(diǎn)物企平均股息率達(dá)4.8%，有4家企業(yè)的股息率接近10%，分別是萬物云（HK2602）、星盛商業(yè)（HK6668）、金茂服務(wù)（HK0816）、時(shí)代鄰里（HK9928）。
21家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，商管類企業(yè)運(yùn)營效率平穩(wěn)
受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，重點(diǎn)物企在管面積中低速增長。2025年，重點(diǎn)物企在管面積同比增速平均值為4%。部分企業(yè)合同/在管面積較高，未來有一定的增長潛力。2025年，個(gè)別商寫單位效能明顯，單位面積收入超過100元每平的商業(yè)寫字樓類企業(yè)包括星盛商業(yè)（HK6668）、寶龍商業(yè)（HK9909）。2025年，優(yōu)質(zhì)商管類企業(yè)有所擴(kuò)張，其中華潤萬象生活（HK1209）新增在管購物中心12個(gè)；期內(nèi)出租率保持平穩(wěn)，由高到低分別為華潤萬象生活（HK1209）的97.2%、星盛商業(yè)（HK6668）的93.6%、寶龍商業(yè)（HK9909）的91.5%。從單位商管服務(wù)收入來看，2025年，星盛商業(yè)（HK6668）最高為3.64元/平米。
21家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)2025年以來股價(jià)和估值底部震蕩
考慮到目前物業(yè)企業(yè)估值處于中長期底部，未來存在長期上行的空間。截至2026年4月10日，重點(diǎn)物企2026年的PE均值為10.28倍，對應(yīng)2026年P(guān)EG均值1.31倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個(gè)指標(biāo)觀察，重點(diǎn)物企的均值分別為0.62倍、0.72倍，處于相對偏低位置。該行認(rèn)為，隨著關(guān)聯(lián)公司對物業(yè)企業(yè)的影響持續(xù)減弱，重點(diǎn)物企的安全性不斷上升。而從2025年以來的漲幅來看，10家物業(yè)企業(yè)均出現(xiàn)了不同程度的上漲，而下滑的企業(yè)為11家。
投資建議
維持“增持”的評(píng)級(jí)。該行認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)在經(jīng)歷母公司出險(xiǎn)、漲費(fèi)難、收并購商業(yè)減值等諸多行業(yè)迅猛發(fā)展后遺癥后，目前不論是商業(yè)模式還是市場預(yù)期均回歸理性。企業(yè)開始更多從商業(yè)邏輯出發(fā)（非資本市場訴求），推動(dòng)降本增效和合理增長。2025年重點(diǎn)物企歸母凈利潤保持合理增長，部分企業(yè)股息率較高。盡管期內(nèi)企業(yè)擴(kuò)張較謹(jǐn)慎，但健康現(xiàn)金流會(huì)帶來發(fā)展的長期可持續(xù)性。加之目前行業(yè)處于估值底部，未來有望逐步改善。關(guān)注相關(guān)標(biāo)的：A股招商積余（001914），H股華潤萬象生活（HK1209）、萬物云（HK2602）、中海物業(yè)（HK2669）、保利物業(yè)（HK6049）、碧桂園服務(wù)（HK6098）、越秀服務(wù)（HK6626）。
風(fēng)險(xiǎn)提示
在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期，人工成本上升，收并購不及預(yù)期，增值服務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期，政策風(fēng)險(xiǎn)。
