開源證券發(fā)布研報稱，2026年一季度地產(chǎn)數(shù)據(jù)延續(xù)以價換量趨勢，銷售、開竣工、投資端整體仍承壓。但結(jié)構(gòu)上看，積極信號開始顯現(xiàn)：一線城市成交更具韌性，價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，3月京滬二手房成交量創(chuàng)近年新高，“小陽春”行情初現(xiàn)。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預計銷售數(shù)據(jù)降幅有望持續(xù)收窄，二季度或為行業(yè)基本面與政策共振的窗口期，板塊估值有望持續(xù)修復。
開源證券主要觀點如下：
一季度銷售數(shù)據(jù)同比仍降，一線城市表現(xiàn)更具韌性
國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年1-3月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。1-3月，全國商品房銷售面積1.95億平，同比-10.4%(1-2月-13.5%)，其中商品住宅銷售面積同比-13.1%;1-3月商品房銷售額1.73萬億元，同比-16.7%(1-2月-20.2%)，其中商品住宅銷售額同比下降18.5%;1-3月商品房銷售均價8841元/平，同比-7.0%。2026年3月，全國商品房銷售面積和金額分別同比-7.4%和-13.3%，單月銷售均價同比-6.4%，環(huán)比+0.7%，價格環(huán)比出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。根據(jù)該行跟蹤重點城市成交數(shù)據(jù)，2026年前15周一線、二線和三四線城市新房成交面積增速分別為-11.4%、-17.3%、-33.1%，一線城市市場表現(xiàn)更具韌性;其中第14-15周重點城市成交同比+11.9%，預計4月銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)或?qū)⒊A期。
拿地規(guī)模持續(xù)下降，開竣工面積同比仍收縮
2026年1-3月，全國房屋新開工面積1.04億平，同比-20.3%(1-2月-23.1%)，其中住宅新開工同比-22.0%。該行跟蹤的?322城2026年一季度宅地成交面積同比-22%，拿地減少或?qū)⒊掷m(xù)影響后續(xù)新開工數(shù)據(jù)。1-3月，房屋竣工面積0.98億平，同比-25.0%(1-2月-27.9%)。2026年3月，全國房屋開竣工面積單月同比分別-17.4%、-19.3%，2022-2025年新開工面積降幅均超20%，該行預計2026年全年行業(yè)開竣工規(guī)模同比回暖難度較大。
開發(fā)投資額降幅擴大，房企資金壓力猶存
2026年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.77萬億元，同比-11.2%(1-2月-11.1%)，其中住宅開發(fā)（884202）投資額同比-11.0%，開竣工數(shù)據(jù)下滑、銷售數(shù)據(jù)低位運行仍影響投資意愿。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.05萬億元，同比-17.3%(1-2月-16.5%)，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%(1-2月-13.9%、-5.9%、-21.5%、-41.9%)，國內(nèi)貸款同比降幅擴大，在銷售較弱影響下，房企銷售回款資金降幅超20%。
推薦標的
(1)布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國（HK3900）、建發(fā)國際集團（HK1908）、招商蛇口（001979）、中國金茂（HK0817）、中國海外發(fā)展（HK0688）、建發(fā)股份（600153）、濱江集團（002244）、越秀地產(chǎn)（HK0123）;(2)住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費（883434）促進政策：華潤置地（HK1109）、新城控股（601155）、龍湖集團（HK0960）;(3)“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的：華潤萬象生活（HK1209）、綠城服務(wù)（HK2869）、保利物業(yè)（HK6049）、招商積余（001914）、濱江服務(wù)（HK3316）、建發(fā)物業(yè)（HK2156）。
風險提示：(1)行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。(2)政策放松不及預期。
