光大證券（601788）發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)（881153）銷(xiāo)售仍處下行通道，城市分化和區(qū)域分化明顯，下調(diào)華潤(rùn)置地（HK1109）(01109)2026-2027年歸母凈利潤(rùn)(基本)預(yù)測(cè)為236.8/230.7億元(原為252.7/255.3億元)，新增2028年歸母凈利潤(rùn)(基本)預(yù)測(cè)為238.9億元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2026-2028年P(guān)E估值(基本)分別為8.2/8.4/8.1倍。公司投資聚焦核心城市，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌龍頭，央企信用優(yōu)勢(shì)顯著，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
光大證券（601788）主要觀點(diǎn)如下：
事件
公司發(fā)布截至2026年3月31日未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。2026年3月，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額224.2億元，同比下降14.1%；合同銷(xiāo)售面59.4萬(wàn)平方米，同比下降34.5%。2026年1-3月，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額441.2億元，同比下降13.8%；合同銷(xiāo)售面積124.9萬(wàn)平方米，同比下降36.9%。
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌龍頭，穩(wěn)定現(xiàn)金流貢獻(xiàn)提升
2025年，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入254.4億元(同比增長(zhǎng)9.2%)，核心凈利潤(rùn)98.7億元(同比增長(zhǎng)15.2%)。截至2025年末，1)在營(yíng)購(gòu)物中心98座(其中82個(gè)零售額位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三)，總建筑面積1242萬(wàn)平方米(同比增加8.4%)，零售額2392億元(同比增長(zhǎng)22.4%)，整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率63.1%，再創(chuàng)歷史新高（883911）；2)寫(xiě)字樓總建筑面積146萬(wàn)平方米，在營(yíng)寫(xiě)字樓23座，平均出租率77.7%(同比增長(zhǎng)2.8個(gè)pct.)；3)酒店總面積79萬(wàn)平方米(同比增長(zhǎng)1.2%)，平均入住率67.3%(同比增長(zhǎng)3.1個(gè)pct.)。2026年1-3月，公司實(shí)現(xiàn)租金累計(jì)收入91.6億元(同比增長(zhǎng)14.0%)。
銷(xiāo)售均價(jià)提升明顯，投資結(jié)構(gòu)聚焦核心
2025年，公司銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，銷(xiāo)售金額2336億元(同比下降10.5%)，銷(xiāo)售面積922萬(wàn)平方米(同比下降18.6%)，銷(xiāo)售均價(jià)2.53萬(wàn)元/平方米(同比增長(zhǎng)9.9%)；2026年1-3月銷(xiāo)售金額441億元(同比下降13.8%)，簽約銷(xiāo)售面積125萬(wàn)平方米(同比下降36.9%)，銷(xiāo)售均價(jià)3.53萬(wàn)元/平方米(同比提升36.5%)。公司銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)聚焦核心城市，銷(xiāo)售均價(jià)提升明顯，18個(gè)城市市占率排名前三。拿地方面堅(jiān)持“量入為出”原則，合理把握投資節(jié)奏，聚焦一二線(xiàn)城市，2025年獲取項(xiàng)目33個(gè)，權(quán)益投資673.7億元，在北京、上海等五大核心城市投資占比近8成。
央企信用優(yōu)勢(shì)顯著，融資成本繼續(xù)優(yōu)化
公司始終恪守穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)原則，將現(xiàn)金流安全做為企業(yè)發(fā)展生命線(xiàn)。截至2025年末持有現(xiàn)金儲(chǔ)備1170億元人民幣，凈有息負(fù)債率為39.2%，加權(quán)平均融資成本較2024年底下降39個(gè)bp至2.72%，維持行業(yè)最低梯隊(duì)。融資成本優(yōu)化，信用優(yōu)勢(shì)顯著。
風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售與拿地不及預(yù)期，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)表現(xiàn)不及預(yù)期，行業(yè)下行超預(yù)期等。
