2025年，富力地產(chǎn)（HK2777）銷售與營收延續(xù)下滑態(tài)勢，虧損幅度略有收窄但仍維持高位。業(yè)務層面，各板塊均面臨不同程度的經(jīng)營壓力，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務規(guī)模持續(xù)收縮。財務方面，資產(chǎn)負債率進一步攀升，短期流動性壓力突出，持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。債務重組成為公司當前階段的核心任務，其推進進度將直接影響公司后續(xù)發(fā)展。
業(yè)績概況：銷售營收持續(xù)下滑，虧損幅度有所收窄
2025年，富力地產(chǎn)（HK2777）經(jīng)營業(yè)績延續(xù)下滑趨勢，各項核心指標均創(chuàng)新低。2025年公司實現(xiàn)總協(xié)議銷售額約142.1億元，銷售面積約187.36萬平方米，較2021年峰值分別下滑81.4%和76.2%。全年實現(xiàn)營業(yè)收入109.42億元，同比下降38.19%，較2021年高點累計大幅下滑85.6%，結(jié)算規(guī)模隨銷售去化放緩同步收縮。
利潤方面，公司2025年錄得凈虧損166.01億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損164.25億元，虧損額較2024年收窄7.25%，為連續(xù)第四年出現(xiàn)年度虧損。虧損主要源于行業(yè)低迷導致的結(jié)算規(guī)模下降、資產(chǎn)減值計提以及持續(xù)的融資成本支出，年內(nèi)公司計提各類資產(chǎn)減值合計超過70億元，融資成本凈額達49.52億元。
2021-2025年營業(yè)收入與凈利潤變化
業(yè)績持續(xù)惡化的核心原因，一是行業(yè)下行導致結(jié)算規(guī)模與質(zhì)量雙降，物業(yè)開發(fā)業(yè)務結(jié)算面積同比減少37%，且前期高價土地項目集中結(jié)算形成虧損；二是資產(chǎn)減值損失規(guī)模居高不下，全年計提存貨、金融資產(chǎn)及投資物業(yè)減值合計超過67億元；三是融資成本負擔沉重，盡管同比下降16%，但49.5億元的凈融資成本仍占營業(yè)收入的45.2%；四是重大資產(chǎn)處置導致收入結(jié)構(gòu)被動收縮，2024年失去68間酒店控制權(quán)后，酒店業(yè)務收入同比大跌61%。
業(yè)務分析：各板塊普遍收縮，開發(fā)業(yè)務仍是核心
物業(yè)開發(fā)業(yè)務仍是公司唯一核心收入來源，2025年實現(xiàn)收入76.3億元，占總營收的69.7%，同比下降34.0%。該業(yè)務毛利率為-14.9%，較上年進一步惡化，主要受存貨減值撥備影響；若剔除減值因素，毛利率為8.0%，顯示核心開發(fā)業(yè)務仍有微弱盈利空間。銷售端呈現(xiàn)“量價齊跌”態(tài)勢，一線及二線城市貢獻59%的銷售額，三線及以下城市占比28%，海外市場占比13%。土地儲備雖仍有4586萬平方米總建筑面積，但多分布于非核心城市，且部分項目已計提大額減值，實際可變現(xiàn)價值存疑。
酒店運營業(yè)務受資產(chǎn)處置影響出現(xiàn)大幅下跌，2025年收入17.1億元，占總營收的15.6%，同比下降61.0%。目前公司僅剩余22間自建酒店，總客房數(shù)7513間，由國際知名酒店管理集團運營，經(jīng)營基本面相對穩(wěn)定，但規(guī)模已大幅縮水。
物業(yè)投資業(yè)務實現(xiàn)租金收入6.3億元，占總營收的5.8%，同比下降24.0%。投資物業(yè)組合總建筑面積302萬平方米，主要為一二線城市的甲級寫字樓和商業(yè)物業(yè)，但受市場空置率上升及租金下調(diào)影響，盈利能力持續(xù)下滑。
其他業(yè)務（含物業(yè)管理（885915）等）實現(xiàn)收入9.8億元，占總營收的8.9%，同比基本持平，成為公司唯一相對穩(wěn)定的收入來源，但規(guī)模過小，難以對沖核心業(yè)務的大幅下滑。
銷售結(jié)構(gòu)上，2025年一線及二線城市貢獻總銷售額的59%，廣東省、海外、山西省、北京市為前四大銷售區(qū)域，合計貢獻超過50%的銷售額。土地儲備方面，截至2025年底，公司總土地儲備建筑面積約4586.3萬平方米，總可售面積約3474.9萬平方米，年內(nèi)新增土地僅3.1萬平方米，拿地節(jié)奏基本停滯。
財務狀況：資產(chǎn)負債率攀升，短期流動性壓力突出
資本結(jié)構(gòu)徹底惡化，資不抵債風險凸顯。截至2025年末，富力地產(chǎn)（HK2777）總資產(chǎn)2688.7億元，較上年末減少7.5%，較2021年峰值累計縮水32.5%?？傌搨?607.1億元，資產(chǎn)負債率高達96.97%，較上年上升6.8個百分點，位居行業(yè)前列。歸屬于母公司股東權(quán)益為-41.1億元，已出現(xiàn)技術(shù)性資不抵債，股東權(quán)益已被歷年巨額虧損完全吞噬。
2021-2025年總資產(chǎn)、總負責與歸屬母公司股東權(quán)益變化
債務結(jié)構(gòu)嚴重失衡，短期償債能力幾近枯竭。公司債務結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)極端短期化特征。截至2025年末，有息負債總額993.7億元，其中一年內(nèi)到期債務933.9億元，占比高達94.0%；而公司賬面總現(xiàn)金僅30.6億元（含受限制現(xiàn)金21.0億元），現(xiàn)金短債比僅0.03倍，遠低于1倍的行業(yè)安全線，短期流動性缺口超過900億元。流動負債超過流動資產(chǎn)470.1億元，營運資金已完全枯竭。
債務違約規(guī)模持續(xù)擴大，法律風險顯著上升。截至2025年末，公司已逾期未償還銀行及其他借款366.1億元，2026年一季度新增違約65.5億元，合計842.2億元借款已觸發(fā)違約或交叉違約條款。此外，公司自2024年8月起已停止支付本金318.2億元的三筆美元優(yōu)先票據(jù)利息。大規(guī)模債務違約已引發(fā)多起訴訟和資產(chǎn)保全措施，進一步加劇了公司的經(jīng)營困境。
發(fā)展趨勢：債務重組穩(wěn)步推進，經(jīng)營恢復仍存挑戰(zhàn)
債務重組是公司當前的核心工作。境外債務重組方面，公司于2024年12月啟動的美元優(yōu)先票據(jù)重組計劃已獲得超過77%債權(quán)人支持，計劃于2026年正式提交法院審批并力爭年底前完成。境內(nèi)債務重組也在推進中，2025年11月一筆16.8億元的境內(nèi)債券已通過重組方案，剩余債券的重組工作正在籌備。
除債務重組外，公司還通過協(xié)商借款展期、出售項目股權(quán)、加快銷售回款、控制成本支出等方式緩解流動性壓力。展望2026年，若債務重組能夠順利完成，公司將逐步聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)運營，但受行業(yè)整體環(huán)境及自身信用狀況影響，公司經(jīng)營恢復仍面臨較多不確定性。
