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中央政府发债建设公租房更优

时间:2020-03-27 16:13:31 来源:互联网 阅读:0次

占保障房大头的公租房如何才能担当重任?地方政府如何破解公租房的融资困局?随着全国保障性住房建设工作的快速推进,这些问题都成为横亘在公租房建设道路上的障碍,不仅制约公租房建设的进展,还将影响到分配、等,中国经济时报记者专访住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹,她认为,必须拓展公租房建设资金来源,在地方政府的直接融资渠道上,与其让地方融资平台和企业发行,不如中央政府发债支持地方租赁式保障住房建设更优。

中国经济时报:十二五期间建成 600万套保障性住房, 副总理提出,推进保障性安居工程建设,要加快公共租赁住房的建设步伐,使其逐渐成为保障性住房的主体。您认为原因是什么?

秦虹:目前我国保障性安居工程涉及的住房类型很多,其中的廉租房和公共租赁住房是租赁式保障,经济适用房、限价商品房和棚户区改造住房是产权式保障。在大规模棚户区改造完成之后,租赁式保障应成为今后保障性住房供应的主体。原因包括两个方面:首先,住房天然地具有资产属性,产权型住房的供应本质上属于财产再分配过程。如果政府通过对公共资源的行政配置,使部分人低价拥有了财产,则是社会不公,也易滋生寻租和腐败,引发社会矛盾;其次,租赁式保障由于可以周期使用,因而可以以较少的公共资源,帮助较多的住房困难人群,提高住房保障的效率。所以,我国保障性住房的供应,应以租赁式保障为主,即目前的廉租房和公租房。

中国经济时报:有人认为,大量发展租赁式保障性住房,不能满足人们在条件改善后的居住需求,对此您怎么看?

秦虹:首先要明确保障性住房主要保障的是人们的基本居住需求,租赁式保障以低租金住房的供给来实现保障性,恰好是与之相符的。这个保障体现在两个方面:一是托底性的保障,对长期收入困难的家庭实行持续的保障;二是过渡性的保障,对阶段性收入低的家庭提供暂时性的低租金公房居住,收入提高后即需退出。从世界各国保障性住房的经验来看,除个别国家,如新加坡实行公共住房的福利化外,绝大多数国家的公共住房均是以租赁为主。

中国经济时报:相比其他保障性住房,租赁式保障住房,特别是公租房进展缓慢,发展租赁式保障住房存在哪些现实困难?

秦虹:对于产权式保障房,政府基本无需资金投入,只是政府通过划拨或低价出让土地的方式,对保障对象提供一定的补贴,如有政府投资直接建设限价商品房或者经济适用房,投入的资金也相当于垫资,在房屋出售后即可全部收回,基本不会给地方政府造成太大的资金压力。而对于租赁式保障住房,由于产权为投资人所有,所以政府具有主要投资责任,地方面临的资金压力将远远大于产权式保障房。

中国经济时报:地方政府的财政收入比之前大幅缩水,地方财政紧张,对于拓展地方政府的直接融资渠道,您有什么建议?

秦虹:直接融资方式包括股权融资和债权融资两种方式,由于目前租赁式保障住房的法律法规尚不健全,管理尚未成型,风险和收益尚不确定,租赁式保障租房的建设要吸引股权投资非常困难,我认为债券融资应是目前租赁式保障住房建设的主要融资方式,包括中长期债券和计划两种方式。

中国经济时报:具体怎么操作?

秦虹:今年6月,国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资;企业债券募集资金用于保障性住房建设的,优先办理核准手续。发行企业债券融资可以较广泛地利用社会资金,但前提是需要有政府承诺的财政补贴支持为担保,否则因存在租金收入较低、租赁房管理成本较高、资金存在挪用风险等问题,对投资者的吸引力不大。

与其让地方融资平台和企业发行债券,不如中央政府发债支持地方建设租赁式保障住房。一是相对于企业发债,政府信用更高,发债成本更低。二是中央政府发债支持地方建保障房,可以更好地体现中央政府的政策意图。三是保障性住房建设是政府的长期任务,需要长期资金支持,政府可以滚动发债,解决资金的持续性需求。四是建设保障性住房本身是政府的责任,政府在资金不足时通过发债既可以解决资金需求问题,也可以为一般市民提供投资机会,为资本流动性提供了出口,有助于缓解通胀压力。五是住房不仅是经济问题和社会问题,也是政治问题,从世界各国的经验看,各国中央政府均不同程度地对地方保障性住房建设提供资金支持。在我国租赁式保障住房建设初期,法律法规不完善、融资渠道不稳定、运营管理经验尚不成熟的条件下,中央政府投资可以承担更多的责任。

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