中信建投（601066）發(fā)布研報(bào)稱，2025年C-REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了創(chuàng)新高后又回調(diào)的起落走勢(shì)，目前市場(chǎng)已觸底企穩(wěn)。三季度業(yè)態(tài)間及業(yè)態(tài)內(nèi)業(yè)績(jī)分化持續(xù)，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、抗周期等資產(chǎn)仍然穩(wěn)中有升，部分市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)激烈賽道仍面臨挑戰(zhàn);中短期內(nèi)市場(chǎng)配置資金對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策紅利蓄勢(shì)待發(fā)，考慮到今年政策節(jié)奏，預(yù)計(jì)年底前存在較大逆周期調(diào)節(jié)空間;具體政策方向包括條件趨于成熟的指數(shù)化產(chǎn)品、更加完善的稅收政策以及備受支持的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等。該行建議一級(jí)市場(chǎng)策略從“普選”轉(zhuǎn)向“精選”，二級(jí)市場(chǎng)聚焦抗周期、提景氣和強(qiáng)擴(kuò)募三條主線。

　　中信建投主要觀點(diǎn)如下：

　　2025年上半年三大因素推動(dòng)REITs市場(chǎng)創(chuàng)新高后，下半年在權(quán)益走強(qiáng)分流資金、債市走弱、基本面承壓的背景下出現(xiàn)回調(diào)

　　下半年以來(lái)，1)A股主要指數(shù)明顯回升，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，資金更傾向于追逐高彈性資產(chǎn)，導(dǎo)致REITs市場(chǎng)流動(dòng)性承壓;2)債市下行壓縮利差，而REITs現(xiàn)金分派率未能同步調(diào)整，利差持續(xù)收窄，使得REITs相較利率債的配置優(yōu)勢(shì)減弱;3)底層資產(chǎn)基本面承壓，三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等市場(chǎng)化資產(chǎn)受制于需求下降與競(jìng)爭(zhēng)加劇，盈利能力減弱。

　　三季度各業(yè)態(tài)基本面分化持續(xù)，關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)健的逆周期標(biāo)的

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊的運(yùn)營(yíng)能力凸顯，基本面有望持續(xù)維持穩(wěn)定;受政策支持、需求穩(wěn)定的政策性保租房、市政環(huán)保等板塊的抗周期優(yōu)勢(shì)顯著，Q3政策性保租房出租率高達(dá)97.3%，環(huán)比回升0.3%;而部分市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的不動(dòng)產(chǎn)賽道，例如研發(fā)辦公樓等，仍將面對(duì)需求下行與競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇的雙重挑戰(zhàn)。

　　政策紅利釋放空間充足，關(guān)注指數(shù)化產(chǎn)品政策

　　短期來(lái)看，指數(shù)化產(chǎn)品等增量資金政策蓄“時(shí)”待發(fā)，多層次REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容。中長(zhǎng)期來(lái)看，監(jiān)管有望從專項(xiàng)立法、引入增量資金、加強(qiáng)主動(dòng)管理等方面推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展。當(dāng)前，從需求必要性和條件充分性兩方面，REITs指數(shù)化產(chǎn)品都已經(jīng)到了推出的成熟時(shí)機(jī)，關(guān)注相關(guān)產(chǎn)品推出后對(duì)市場(chǎng)的積極影響。

　　投資建議

　　關(guān)注回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)，一級(jí)戰(zhàn)配及打新需精選項(xiàng)目，二級(jí)市場(chǎng)聚焦抗周期、提景氣、強(qiáng)擴(kuò)募三條主線。一級(jí)市場(chǎng)方面，下半年以來(lái)市場(chǎng)定價(jià)更加理性，建議挑選較大利差及較優(yōu)資產(chǎn)參與，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)鎖定期戰(zhàn)配保持謹(jǐn)慎;二級(jí)市場(chǎng)聚焦三條主線：1)分子端穩(wěn)健的抗周期板塊;2)景氣度邊際修復(fù)的相關(guān)標(biāo)的;3)原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)，儲(chǔ)備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。