東北證券發(fā)布研報(bào)稱，首予粵港灣控股(01396)“買入”評級，其通過收購成功切入AI智算賽道，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)商向“數(shù)字生態(tài)運(yùn)營商”的戰(zhàn)略升級。公司借助新業(yè)務(wù)的綠能智算模式與原有產(chǎn)城資源協(xié)同，有望打造多元化收入結(jié)構(gòu)并重塑估值。

　　東北證券主要觀點(diǎn)如下：

　　公司是深耕粵港澳大灣區(qū)的新型“產(chǎn)城生態(tài)服務(wù)商”

　　粵港灣控股有限公司是全國地產(chǎn)百強(qiáng)之星，重點(diǎn)聚焦粵港澳大灣區(qū)，以大灣區(qū)為戰(zhàn)略價(jià)值高地，發(fā)展住宅及城市更新項(xiàng)目。近年來，公司持續(xù)推動(dòng)從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商向“產(chǎn)城生態(tài)服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2025年10月23日，公司通過一宗重大并購，將閑置廠房、土地資源轉(zhuǎn)化為高性能智算中心，實(shí)現(xiàn)從“物理空間建造者”向“數(shù)字生態(tài)運(yùn)營商”的戰(zhàn)略升級。

　　完成重大資產(chǎn)收購，戰(zhàn)略性切入AI與綠能智算賽道

　　10月23日，粵港灣控股發(fā)布公告稱已完成對Wisdom Knight Holdings Limited的收購，總價(jià)為9.77億港元。Wisdom Knight Holdings Limited控制的國內(nèi)主體(深圳天頓數(shù)據(jù)科技有限公司)是中國第一梯隊(duì)智算建設(shè)運(yùn)營商，國內(nèi)最早布局國標(biāo)A級第三方數(shù)據(jù)中心的企業(yè)之一，是“綠能智算”全生命周期服務(wù)的供應(yīng)商，提供AI智算全生命周期服務(wù)。

　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù)成為助推，新業(yè)務(wù)有望持續(xù)放量

　　2025年5月7日，粵港灣控股以98.33%的高票通過率完成4.4億美元的債轉(zhuǎn)股方案，成為首家?guī)缀跞�部出清境外美元債的�?nèi)房股企業(yè)，有息負(fù)債率從45%降至7%，傳統(tǒng)產(chǎn)城業(yè)務(wù)不再是負(fù)累而是助推。天頓數(shù)據(jù)“多源導(dǎo)構(gòu)算力服務(wù)+AIDC建設(shè)運(yùn)營”的雙主業(yè)發(fā)展模式已得到商業(yè)化驗(yàn)證，其AI智算中心業(yè)務(wù)模式提升了營運(yùn)效率及盈利能力。

　　“產(chǎn)城生態(tài)”戰(zhàn)略升級，推進(jìn)資源互補(bǔ)與資本邏輯重構(gòu)，開辟全新增長曲線

　　天頓數(shù)據(jù)深耕的“綠能智算”模式，與公司積淀的產(chǎn)城開發(fā)能力形成完美咬合，將閑置廠房、土地資源轉(zhuǎn)化為高性能智算中心、AI算力基礎(chǔ)設(shè)施，徹底改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的盈利邏輯。另外，天頓數(shù)據(jù)客戶中大型云服務(wù)商與頭部AI公司等高價(jià)值B端資源的注入，為粵港灣開辟了全新的增長曲線。通過打造AI算力服務(wù)、能源管理收益、智算空間運(yùn)營收入等多元化收入結(jié)構(gòu)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力與盈利韌性顯著增強(qiáng)。并購?fù)苿?dòng)資本邏輯重構(gòu)，打造“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)證券化+算力運(yùn)營收益”的雙輪驅(qū)動(dòng)模型，公司估值將重塑。

　　盈利預(yù)測&投資建議

　　預(yù)計(jì)2025-2027年公司歸母凈利潤分別為7.18/5.79/7.89億元，同比增長分別為+139.13%/-19.41%/+36.41%，對應(yīng)PE分別為9x/11x/8x，首次覆蓋，給予“買入”評級。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　訂單不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，算力資本開支不及預(yù)期，租金下滑風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績預(yù)測和估值判斷不達(dá)預(yù)期。