公司業(yè)績(jī)：

　　2025/2026財(cái)年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收益70.23億港元，同比微降1.8%；實(shí)現(xiàn)物業(yè)收入凈額51.78億港元，同比下降3.4%；實(shí)現(xiàn)可分派總額32.83億港元，同比下降5.6%；實(shí)現(xiàn)每基金單位分派126.88港仙，同比下降5.9%。

　　業(yè)績(jī)點(diǎn)評(píng)：

　　中國(guó)香港的零售市場(chǎng)初顯復(fù)蘇跡象。得益于社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)越位置及有效的資產(chǎn)管理策略，于2025年9月30日，領(lǐng)展位于中國(guó)香港的零售物業(yè)組合租用率維持在97.6%的健康水平，商戶平均每月每平方尺的租金為62.1港元，相較于2025年3月31日的63.3港元輕微下跌。商戶銷售額同比跌幅收窄至2.1%，租售比維持在13.0%的可持續(xù)水平，續(xù)租租金調(diào)整率為負(fù)6.4%。公司緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，持續(xù)優(yōu)化商戶組合，制定更積極的租賃策略，期內(nèi)共簽訂超過345份新租約，租賃活動(dòng)逐漸聚焦于特色餐廳、學(xué)習(xí)及興趣班、游戲及家庭娛樂等領(lǐng)域，續(xù)租率約為80%。同時(shí)，公司繼續(xù)積極引進(jìn)中國(guó)內(nèi)地知名品牌，從特色餐飲拓展到時(shí)裝、服務(wù)及娛樂等領(lǐng)域，并深耕穩(wěn)步增長(zhǎng)的教育行業(yè)，探索健身及家庭娛樂場(chǎng)所等差異化租賃選項(xiàng)，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供支持。

　　中國(guó)香港停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)收益同比大致持平。月租及時(shí)租車位收費(fèi)上調(diào)，彌補(bǔ)了部分停車票數(shù)銷售量下跌的損失。停車場(chǎng)月租收入同比微跌0.6%，時(shí)租收入則同比增長(zhǎng)1.8%。每個(gè)車位平均每月收入同比上升0.1%至3,386港元。為提高營(yíng)運(yùn)效率，領(lǐng)展為停車場(chǎng)配備智能停車系統(tǒng)，簡(jiǎn)化營(yíng)運(yùn)流程，并實(shí)施動(dòng)態(tài)定價(jià)及多元化服務(wù)等創(chuàng)新措施。其中，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的定價(jià)策略利用即時(shí)數(shù)據(jù)分析及需求預(yù)測(cè)，基于時(shí)段、租用率等因素調(diào)整時(shí)租收費(fèi)，將資產(chǎn)利用率最大化。這些舉措在為客戶提供更高靈活性和價(jià)值的同時(shí)，也有助公司收入平穩(wěn)，令停車場(chǎng)設(shè)施保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和充分滿足市場(chǎng)需求。辦公物業(yè)方面，香港九龍東區(qū)的寫字樓整體空置率較高，但公司合營(yíng)持有的旗艦寫字樓海濱匯的租用率仍高達(dá)99.6%。

　　期內(nèi)，因續(xù)租租金調(diào)整率為負(fù)數(shù)以及經(jīng)營(yíng)成本較高，公司中國(guó)香港物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別同比下降2.4%和3.7%，物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支總額同比增加1.9%。但整體趨勢(shì)或迎來拐點(diǎn)，商戶銷售額的跌幅收窄，其中超市及食品類別自2023年以來首次恢復(fù)正增長(zhǎng)。物業(yè)管理人費(fèi)用、保安及清潔同比增加4.7%，主要因?yàn)橄愀厶貐^(qū)政府自2025年5月起上調(diào)最低工資。隨著啟用新停車場(chǎng)系統(tǒng)后維修成本下降以及用電量降低，維修及保養(yǎng)以及公用事業(yè)開支分別同比減少5.5%及4.0%。

　　中國(guó)內(nèi)地零售資產(chǎn)部分承壓，復(fù)蘇步伐南北差異。面對(duì)宏觀挑戰(zhàn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，公司全面實(shí)施精準(zhǔn)的租賃與重新定位策略，期內(nèi)中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)組合簽訂超過260份新租約，租用率繼續(xù)維持在95.9%的穩(wěn)定水平。由于消費(fèi)者與企業(yè)普遍對(duì)前景持審慎態(tài)度，消費(fèi)整體收縮，期內(nèi)公司中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額以人民幣計(jì)價(jià)同比分別下跌4.6%、4.9%。

　　盡管外部環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，期內(nèi)，公司持續(xù)投入資金，先后完成了一系列資產(chǎn)提升項(xiàng)目及更具針對(duì)性的小規(guī)模翻新工程，優(yōu)化整體資產(chǎn)質(zhì)量，投資回報(bào)率介于9%-11%之間。整體來看，公司于中國(guó)內(nèi)地的零售業(yè)績(jī)表現(xiàn)呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”格局，深圳及廣州同比略有增長(zhǎng)，上海也于近期開始扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)，但北京零售額期內(nèi)偏弱。

　　2025/2026財(cái)年上半年，由于北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)及上海領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)的零售分部表現(xiàn)不及預(yù)期，領(lǐng)展中國(guó)內(nèi)地整體零售續(xù)租租金調(diào)整率錄得負(fù)16.4%。撇除二者后，公司其余中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為2.5%。位于上海的寫字樓物業(yè)(即領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng))繼續(xù)獲得國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)，科技、媒體及通訊等領(lǐng)域的企業(yè)認(rèn)可，期內(nèi)租用率維持在96.0%，優(yōu)于市場(chǎng)平均水平，體現(xiàn)出較強(qiáng)的業(yè)務(wù)韌性。物流物業(yè)方面，得益于優(yōu)越的地理位置和第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的穩(wěn)定需求，租用率保持平穩(wěn)，平均租用率為96.6%。

　　國(guó)際物業(yè)組合穩(wěn)步增長(zhǎng)，多元布局優(yōu)勢(shì)持續(xù)釋放。公司的國(guó)際物業(yè)組合包括澳大利亞、新加坡及英國(guó)的12項(xiàng)零售及寫字樓資產(chǎn)，期內(nèi)收益及物業(yè)收入凈額分別為9.29億港元及6.05億港元，同比增長(zhǎng)4.7%及0.8%。隨著人口及家庭收入持續(xù)上升，以及消費(fèi)情緒保持正面，澳大利亞零售物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率達(dá)16.3%，租用率維持在98.1%的健康水平，商戶銷售額同比上升15.3%，其中服裝配飾、電子產(chǎn)品及生活用品的表現(xiàn)特別強(qiáng)勁。新加坡的零售資產(chǎn)裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza維持強(qiáng)勁表現(xiàn)，租用率及續(xù)租租金調(diào)整率分別為99.8%、12.9%。國(guó)際寫字樓物業(yè)組合表現(xiàn)穩(wěn)定，整體租用率提高至87.0%。隨著新建項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)期放緩，寫字樓有效租金下行壓力有望得到緩解。

　　順勢(shì)融資優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，審慎管理資本與資金成本。報(bào)告期內(nèi)，公司利用有利的信貸市況，獲得101億港元的新融資，平均利差/成本較前期有所改善。于2025年9月30日，受貨幣匯兌影響，債務(wù)總額(面值)微增至550億港元，凈負(fù)債比率則保持在22.5%的低水平，定息債務(wù)占總債務(wù)的比例為65.8%，平均借貸成本由截至2025年3月31日止全年的3.58%，進(jìn)一步降低至3.22%。債務(wù)到期年限平均為2.9年，債務(wù)到期日攤分于未來13年。流動(dòng)資金保持充裕，截至2025年9月30日，流動(dòng)資金總額94億港元，包括未提取的已承諾融資額度85億港元以及現(xiàn)金及銀行結(jié)余36億港元。

　　宏觀逆風(fēng)漸退，業(yè)績(jī)靜待回升。公司物業(yè)組合所在市場(chǎng)整體市況向好，尤其是過往零售業(yè)表現(xiàn)疲軟的中國(guó)香港及中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)均已初顯復(fù)蘇跡象。2025年5月迄今，中國(guó)香港零售業(yè)保持溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在股票市場(chǎng)上揚(yáng)及住宅物業(yè)市場(chǎng)回穩(wěn)的助推下，此前持續(xù)低迷的非必需品零售市場(chǎng)也

　　逐步改善。中國(guó)內(nèi)地方面，前三季度社零總額為36.6萬億元人民幣，同比增長(zhǎng)4.5%，進(jìn)入弱復(fù)蘇階段。至于國(guó)際市場(chǎng)方面，新加坡和澳大利亞繼續(xù)保持增長(zhǎng)，倫敦金絲雀碼頭寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，步入溫和復(fù)蘇階段，租賃勢(shì)頭逐漸增強(qiáng)。領(lǐng)展擁有20年豐富的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，公司的運(yùn)營(yíng)實(shí)力優(yōu)勢(shì)有望充分釋放，過往落實(shí)的積極的資產(chǎn)和物業(yè)管理策略也有望提振業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

　　積極擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖，開拓新增長(zhǎng)曲線。領(lǐng)展近年以雙管齊下的模式，一方面通過積極管理和優(yōu)化措施強(qiáng)化旗下房托物業(yè)組合，一方面發(fā)展房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，拓展新的收入來源。目前，領(lǐng)展已推出全新業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”，為私人機(jī)構(gòu)資本提供聚焦增值策略及回報(bào)的服務(wù)，并計(jì)劃探索其他擴(kuò)展第三方資產(chǎn)管理規(guī)模的機(jī)會(huì)。同時(shí)，公司正在亞太區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)組建管理團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)實(shí)力和專業(yè)技能，計(jì)劃在有關(guān)市場(chǎng)物色商機(jī)和深化本地運(yùn)營(yíng)能力，并考慮通過并購(gòu)來加快房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)的發(fā)展。新戰(zhàn)略的實(shí)施，有望在未來降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)于公司整體業(yè)績(jī)的影響，平滑收益曲線。

　　“REITs互聯(lián)互通”靜待落地，有望帶來價(jià)值重估。2024年4月19日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布計(jì)劃總體參照中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港的股票與交易所買賣基金(ETF)互聯(lián)互通制度安排，將兩地合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的，進(jìn)一步豐富滬深港通交易品種。目前， “REITs互聯(lián)互通” 的進(jìn)度雖略慢于預(yù)期，但今年以來監(jiān)管機(jī)構(gòu)持續(xù)釋放積極信號(hào)，反映互聯(lián)互通的趨勢(shì)不變，只需靜待兩地監(jiān)管機(jī)構(gòu)商定細(xì)節(jié)安排。隨著REITs實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，公司作為港股唯一藍(lán)籌REIT，有望成為首批入通標(biāo)的，流動(dòng)性水平顯著提升，從而帶來價(jià)值重估。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　消費(fèi)不及預(yù)期；租金及租用率波動(dòng)；政策變化等。

　　免責(zé)聲明

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