中金發(fā)布研報(bào)稱，維持保利物業(yè)(06049)盈利預(yù)測(cè)不變。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)42.7港元，對(duì)應(yīng)13倍2026年目標(biāo)P/E和22%的上行空間。公司交易于10.8倍2026年P(guān)/E和4.8%的預(yù)期2025年股息收益率。

　　中金主要觀點(diǎn)如下：

　　“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局已具備寬度，“十五五”料將關(guān)注業(yè)態(tài)聚焦與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　“十四五”期間，公司前瞻性布局“大物業(yè)”戰(zhàn)略，在非住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了優(yōu)異的規(guī)模增長(zhǎng)與能力沉淀：1)2021-2024年，公共服務(wù)和商辦業(yè)態(tài)的物管收入均實(shí)現(xiàn)25%以上的復(fù)合增速;2)截至2024年，非住業(yè)態(tài)在管面積達(dá)到5.1億平米，非住物管收入占總物管收入比超過40%;3)市場(chǎng)化外拓能力與業(yè)態(tài)覆蓋行業(yè)領(lǐng)先，2024年非住外拓年化合約金額27.5億元、覆蓋超過40個(gè)非住宅業(yè)態(tài)。該行認(rèn)為公司已基本實(shí)現(xiàn)“大物業(yè)”業(yè)態(tài)層面的布局和外拓能力培育，未來發(fā)展將從廣度、寬度向深度運(yùn)營轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)、盈利能力及運(yùn)營能力的進(jìn)一步升維。

　　景區(qū)運(yùn)營具備良好的成長(zhǎng)性和財(cái)務(wù)模型，物管企業(yè)通過物管+運(yùn)營一體化有望向“景城全域服務(wù)”升維

　　景區(qū)運(yùn)營是物管企業(yè)能夠切入的良好賽道，一方面旅游業(yè)有望延續(xù)良好的成長(zhǎng)性(中國旅游研究院預(yù)測(cè)到2030年文旅相關(guān)消費(fèi)有望突破10萬億元，“十五五”期間年均增速8%-10%)，另一方面相較傳統(tǒng)物管模型、景區(qū)運(yùn)營模式下企業(yè)有望從偏低毛利的固定物管費(fèi)向運(yùn)營收入的分成升級(jí)。以保利物業(yè)的深圳西涌項(xiàng)目為例，物管費(fèi)收入約千萬元，對(duì)應(yīng)毛利率相對(duì)偏低;若疊加景區(qū)門票收入的超額提成、旅游景區(qū)內(nèi)游客的二次消費(fèi)提成，該行預(yù)計(jì)項(xiàng)目毛利率將有較為明顯的提升。截至2024年末，保利物業(yè)累計(jì)服務(wù)的A級(jí)景區(qū)項(xiàng)目超過100個(gè)，其中有3個(gè)運(yùn)營管理項(xiàng)目;該行預(yù)計(jì)后續(xù)標(biāo)桿項(xiàng)目的持續(xù)打造、有望為公司進(jìn)一步獲取景區(qū)運(yùn)營項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，打造景區(qū)運(yùn)營與城區(qū)管理的一體化全域服務(wù)體系。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)拓展進(jìn)度或成本管控效果不及預(yù)期。