東方證券發(fā)布研報稱，維持華潤萬象生活(01209)“買入”評級，目標價52.55港元，其依托母公司華潤置地持有的優(yōu)質物業(yè)資源，無需承擔重資產投入與開發(fā)風險，即可享有稀缺的重奢資源與核心地段優(yōu)勢。憑借強大的品牌議價能力、卓越的運營團隊及持續(xù)擴大的管理規(guī)模，公司實現超越行業(yè)基本面的同店增長，并通過經營杠桿效應不斷提升利潤率，展現出低風險、高盈利的強勁彈性。

　　東方證券主要觀點如下：

　　母公司重資產持有大體量優(yōu)質商場，華潤萬象輕資產商管享有空間卡位和規(guī)模優(yōu)勢

　　華潤萬象生活對商戶具備強定價權，同店和規(guī)模成長驅動經營杠桿效用提升，未來商管業(yè)務的收入與盈利增長確定性強，市場部分人習慣將萬象系商場直接與龍湖集團的龍湖天街、新城控股（601155）的吾悅廣場類比，雖然三者同為內資購物中心，但后兩家開發(fā)持有和運營集中于同一主體，享有租金收入的同時需承擔前期龐大資金沉淀、較長回報周期，以及苛刻的財務回報條件。而萬象系商場由母公司華潤置地開發(fā)持有，商管環(huán)節(jié)則被拆分出來由華潤萬象生活運營。因此，公司輕資產模式無需龐大的資本投入，卻可享母公司大體量且優(yōu)質項目的運營紅利，風險低、盈利能力高，經測算證明盈利向上彈性更強。

　　公司商管核心競爭優(yōu)勢在于對商戶不斷強化的議價能力，這主要源于母公司穩(wěn)定增長的、大體量優(yōu)質購物中心的合約支持

　　母公司是中國購物中心領域早期進入者，搶先布局關鍵地區(qū)市場占據核心地段，此外其數量穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，儲備仍在有序增加，這為公司帶來稀缺重奢資源、與品牌深度綁定的關系，以及調租換鋪的強勢話語權等，結合公司專業(yè)、有創(chuàng)造力的團隊不斷在動態(tài)的市場變化中找尋最優(yōu)解，得以形成客流-銷售額-品牌吸引/更新的正反饋，從而使得在管商場表現能夠超越消費基本面，并且實現長期同店增長。

　　在萬象系購物中心同店增長和規(guī)模擴張下，公司經營杠桿效應增強，商管運營的利潤率有望繼續(xù)提升

　　在單個購物中心項目層面，大部分成本相對固定，或隨通脹同步增長，因此同店租金的穩(wěn)健增長能夠帶來NOIMargin的增長;在公司層面，隨著母公司不斷新建購物中心，總部的招商和營銷人員可以管理更多項目，且經驗與模式也能夠適當遷移，勞動效率提升拉動利潤率上行。

　　風險提示

　　消費基本面下行超預期的風險。母公司交付不及預期。第三方項目拓展不及預期。數據統(tǒng)計可能存在遺誤/變動。假設條件變化影響測算結果。